Opłata adiacencka

wynajem mieszkania Sosnowiec mieszkania Jaworzno

Jeśli jesteśmy właścicielami lub użytkownikami wieczystymi nieruchomości, poza płaceniem zwykłych podatków możemy być zmuszeni do uregulowania opłaty adiacenckiej. Kiedy tak się dzieje i czy da się tego uniknąć?

Opłata adiacencka jest naliczana, gdy wartość nieruchomości wzrosła. Wzrost ten może nastąpić wskutek podziału nieruchomości, jej scalenia i ponownego podziału, a także budowy urządzeń infrastruktury technicznej z udziałem środków Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego (budowa lub modernizacja drogi, założenie urządzeń wodociągowych, kanalizacyjnych, ciepłowniczych, energetycznych, gazowych i telekomunikacyjnych). Opłata adiacencka nie dotyczy nieruchomości przeznaczonych w planie miejscowym na cele rolne i leśne, a jeśli nie ma planu miejscowego – wykorzystywanych na cele rolne i leśne.

miasto

Należy zaznaczyć, że opłata adiacencka jest czymś innym niż opłata planistyczna, którą opisujemy w odrębnym artykule. Obie te opłaty są związane ze wzrostem wartości nieruchomości, lecz wynikają z innych zdarzeń.

Wysokość opłaty adiacenckiej jest ustalana przez radę gminy na podstawie decyzji wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Nie może ona jednak przekroczyć: a) 30% różnicy wartości nieruchomości, jeśli wzrost nastąpił w drodze podziału na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego; b) 50% różnicy wartości nieruchomości, jeśli wzrost nastapił w wyniku scalenia i podziału nieruchomości lub wskutek budowy urządzeń infrastruktury technicznej.

Wydanie decyzji o opłacie adiacenckiej może nastąpić w ciągu 3 lat od dnia stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej, dnia stworzenia warunków do korzystania z drogi (o ile obowiązywała wtedy uchwała rady gminy dotycząca wysokości oplaty adiacenckiej) albo od dnia uprawomocnienia się orzeczenia o podziale nieruchomości.

Należy wziąć pod uwagę, że właściciel jest zmuszony do uregulowania opłaty adiacenckiej nawet w sytuacji, gdy nie ma zamiaru korzystać z nowo wybudowanej drogi czy instalacji ani gdy nie planuje sprzedawać nieruchomości.

Wspomniane zdarzenia mogą, ale nie muszą prowadzić do naliczenia opłaty adiacenckiej. Gmina ma bowiem prawo do takiej opłaty, natomiast nie jest to jej obowiązkiem.

Opłata adiacencka jest niewątpliwie dużym obciążeniem finansowym. Są jednak sytuacje, w których można jej uniknąć. Aby można było ustalić taką opłatę, w dniu, w którym stworzono warunki do podłączenia nieruchomości do infrastruktury technicznej bądź do korzystania z drogi, musi obowiązywać uchwała rady gminy ustalająca procentową stawkę opłaty. Sprawdźmy więc, czy w interesującym nas czasie taka uchwała w ogóle obowiązywała.

Opłaty nie można też naliczyć, gdy właściciel nieruchomości nie ma faktycznej możliwości korzystania z danego urządzenia lub drogi. Przykładowo – przed domem może znajdować się nowa droga, lecz póki nie zostanie połączona z pozostałymi drogami, jest bezużyteczna.

Jeśli chodzi o określenie samego wzrostu wartości nieruchomości, kluczowa jest tu opinia rzeczoznawcy (operat szacunkowy). Jednym z czynników jest czas, jaki upłynął między sporządzeniem operatu a wydaniem decyzji o opłacie adiacenckiej. Operat musi być aktualny i opierać się na cenach obowiązujących w dniu wydania decyzji. Jeśli więc gmina wydała decyzję z dużym opóźnieniem, może to być podstawa do jej zakwestionowania. Należy też sprawdzić, jakie nieruchomości zostały wykorzystane w porównaniu i czy faktycznie są podobne.

Jeśli mamy zarzuty do operatu, możemy je przekazać urzędowi gminy, który następnie powinien je przekazac biegłemu. Jeśli to nie odniesie skutku, możemy się odwołać do Samorządowego Kolegium Odwoławczego. W ostateczności można się ubiegać o rozłożenie płatności na raty – jednak jest to podstawą ustanowienia zabezpieczenia, zwykle w formie hipoteki.