Podatek od sprzedaży nieruchomości – czy można go uniknąć?
Jeśli sprzedajemy prywatną nieruchomość (nie w ramach działalności gospodarczej), nie zawsze jesteśmy zmuszeni do opłacenia podatku. Jest kilka sposobów, by tego uniknąć.
Przychód podlegający opodatkowaniu powstaje wtedy, gdy do zbycia nieruchomości dochodzi przed upływem 5 lat liczonych od końca roku kalendarzowego, w którym nieruchomość została nabyta lub zbudowana. Przychodem jest wartość nieruchomości wyrażona jako jej cena w umowie sprzedaży, pomniejszona o koszty zbycia (np. koszt wyceny nieruchomości czy prowizja dla pośrednika).
Jeśli chodzi o nieruchomości nabyte w drodze spadku bądź darowizny, kosztami uzyskania przychodów z ich odpłatnego zbycia są nakłady poniesione w czasie posiadania nieruchomości, które zwiększyły jej wartość, a także opłacony podatek od spadków i darowizn. Koszty te muszą być udokumentowane. Jednak nie możemy tu uwzględnić długów spadkowych.
Jeśli nie chcemy płacić podatku, a nieruchomość nie jest nowa lub nie zależy nam na czasie, zwróćmy uwagę na to, w którym roku ją nabyliśmy lub zbudowaliśmy. W 2017 r. możemy zbyć bez podatku nieruchomości nabyte lub zbudowane w roku 2011 i wcześniej.
Natomiast gdy nasza nieruchomość jest nowa i nie chcemy lub nie możemy czekać ze sprzedażą, sprawdźmy, czy dotyczą nas zwolnienia przewidziane w przepisach. Możemy skorzystać ze zwolnienia, jeśli środki ze sprzedaży nieruchomości przeznaczymy na cel mieszkaniowy. Może to być np. nabycie mieszkania, gruntu bądź domu (prawo własności, spółdzielcze prawo własnościowe lub użytkowanie wieczyste), budowa domu, rozbudowa istniejącej nieruchomości lub jej adaptacja na cele mieszkalne.
Jak wspomniano, podatek liczy się od wartości przychodu ze sprzedaży, który jest zależny od ceny nieruchomości. Jednak zaniżanie tej ceny, by i podatek był jak najniższy, nie jest dobrym pomysłem. W przypadku, gdy cena bardzo różni się od wartości rynkowej, może to wzbudzić podejrzenia organu podatkowego lub organu kontroli skarbowej. W takiej sytuacji możemy zostać wezwani do zmiany ceny albo do udzielenia wyjaśnień, z czego ta różnica wynika. Jeśli nie zmienimy ceny, nie udzielimy odpowiedzi lub nie uzasadnimy wysokości kwoty, wartość nieruchomości zostanie ustalona przez biegłych wskazanych przez organ podatkowy. Wówczas podatek zostanie naliczony od tej wartości, a nie od ceny wskazanej w umowie. Dodatkowo możemy zostać obciążeni kosztami opinii biegłych, jeśli wartość ustalona wskutej tej opinii będzie się różniła o 33% lub więcej od ceny wskazanej w umowie sprzedaży.